040．地产元年成准富翁
上午十点。 太阳电器公司董事会专用会议室。 余维开始讲地产故事的PPT。 “尊敬的翁书记、何董事长，董事会的全体领导，以及各位列席的同事：上午好！ 现在我就公司向地产行业方向发展做个个人的理解，不对之处，敬请指教。 从目前房地产的现状来看，自从98年华夏颁布23号文《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》以后。 直接宣布从此以后福利分房的美事见M克思了，全神州职工住房都纳入商品房序列。 因此催生了目前商品房住宅小区的火爆行情，也诞生住房刚需这个庞大的消费市场。 按理来说我们此时进入地产行业，开发住宅小区还是一个不错的方向。 但是我想说的是：我们太阳电器现有的地块，特别是1号—‘洋流洗衣机厂原址’地块，并不适宜开发成住宅小区，因为那是一种浪费…….而且会存在销售上的难题。” “小余，你为什么认为不能开发成住宅小区呢？”刘为民问道。他是集团董事会第三把手，现在负责整个集团制造分公司相关事务。 余维看看刘为民说道： “刘总：根据目前的数据显示，整个西都三环以内的平均单价1800元一平左右。 如果我们在1号地块开发成商住小区，定价至少得卖到7000/平米以上了，这个档次目前是不太好销售的，不利于投入资金的回笼。” “小余啊！你还不知道吧？我们当年拿的地价并不高，不需要卖到7000/平米啊！”刘为民笑笑说道。 “刘总，1号地块的价值和升值空间潜力巨大，如果不按照市场价销售，那我们直接卖地就能赚回来了，还去做房地产、盖房子就失去意义了，等同于我们把资源浪费了！”余维微笑着说道。 “这…….”刘为民过了几秒反应过来了，有些差异：的确如此。 “老刘，是这个道理。我也重新思考了一下，小余的确说道有道理！”董事长何德光看看他说道。 余维继续说道：“………. 但是商业综合地产和住宅小区相反，单价可以远大于7000一平的住宅小区价….. 所以我个人趋向于建造成高档CBD加综合娱乐休闲城，那么到时会有大量的商户入驻……….那么我们可以构建属于太阳电器的‘生态链’，将顾客的衣食住行全部都囊括过来。 可以这样说，一旦建成，开张运营以后，我们每月现金流水产生的利息就可以当抵挡我们现在半年的产品销售带来的利润…….” 余维接着将自己想法说了，收取商户租金和物业管理费只是我们利润来源之一。 更重要的是在我们购物商城运营时候，都会在顾客进门时统一将现金换成我们内部币，无论他是购物，还是看电影还是打动漫，那么都是用我们的内部货币支付的，我们收取现金以后再给这些经营的商户一周或者一个月结算一次，那么中间的利息差异是很惊人的。 因为每天的现金流量很大。 “哦！我们明白了：就像是拉斯维加斯一样进去全部换成一种类似于筹码的东西，来支付。然后再通过我们结算给商户……中间有时间利息！ 我们是通过金融运营来产生利润，这是一种先进模式。” 坐在后排来列席会议的夏芸大声说道。 “对，就是夏主任这个形象的比喻！”余维大声说道。 ……. “对啊！这样啊，那么我们可以压一周时间甚至更长的货款啊…..”已经有人开始讨论了。 “流浪那么大，压货款循环产生的利息都很吓人的……..” “流浪大，最主要的是我们可以利用那么庞大的资金去做其它投资啊…..” 大家已经开始讨论了。 “大家真不愧是董事会成员或者是列席代表，真是一点即通啊！”余维微笑着看着这群讨论的‘人精’。 N年以后的W达商业广场，万向城都是这种模式。 N年以后，所有推出移动支付的‘财某通、支某宝’无一不是这种金融思路。 “大家安静一下，我们继续讨论！”翁书记制止了兴奋的人们。 “小余，你有没有分析过这个市场cao作性有多高？还有你所说的商业娱乐城的人流量能有多高？”何德光问道。 余维看着何德光： “这个目前还没有数据的积累，何董事长！我们西都真正的商业地产也是前年，千禧年前，才真正开始的。 而且第一个商业CBD就是离我们1号地块800米处的，S圳W科的大铭商业中心，现在还在试营业中。 而且根据我的调查，人流量、人气是很高的。”余维一边指着PPT上的图片，一边回答道。 大家一听恍然大悟，的确是这样的。 看来商业地产已经开始起步了。 “小余，你有没有做过准确测算，这个总的投入需要多少？先期启动资金需要多少？回报时间大致多长？”何德光拿出眼镜仔细看着投影幕，问道。 “何董事长，精确的数据现在还在请财务和资产管理中心测算中，但是可以肯定的是以我们公司现在家电板块的现金流，是完全可以启动这个项目的，都不需要怎么需要银行借贷。 而且我们一旦拿到预售许可证以后，可以立即进行商铺的预售，这个时间大概在一年左右。 根据数据显示，现在商铺是大受流动资金的追捧的，这是现在最热门的投资之一，所以我不担心销售的问题。” 余维很很自信的回答道。 “小余！你的思路和商业模式分析很新颖，但是这个投入的确不小，基本要占地公司家电板块的大量流动资金，事关重大！ 我们今天不下结论。 但是你尽量可能的将这个项目的准确数据做个预测，以前我们财务部们评估…….”刘为民提出自己的质疑。 余维看看刘为民说道： “我知道此事事关重大，而且稍一不慎就可能影响到我们的现金流，影响到我们的主业家电板块。 所以在没有准确数据之前，我们只是抛砖引玉做个讨论，一切要等待精准的测算以后，再下定论。” 余维说完，开始结束自己的PPT演讲。 翁数据看看大家，大声说道： “具体事务请大家都按照计划去完成，争取做到精准，毕竟事关重大。 同时为了更好的开展工作，经过董事会一致讨论决定： 一：我们现在着手成立太阳电器房地产分公司。 二：同时升任夏芸为房地产分公司董事长，担任法人代表。 三：同时升任余维房地产分公司总经理，负责运营。” 宣布完毕，翁书记看着余维和夏芸说道： “你们两位虽然已经分管地产公司业务了，但是你们原来的市场部和资产管理中心职位同时存在，原来的工作不能落下！ 我们太阳电器的年轻人必须要身兼数职，这是工作的需要……..” 余维知道，自己和夏芸已经正式成为董事会成员，自己也不再是助理了。 看来，那天何厂长说的要增加一到三名董事会成员，就是这个意思。 这样整个董事会成员就由原来的7名成员一下子增加到了9名。 按照公司未来5年上市进入A股市场的打算，那么自已已经可以得到管理股份了。 一阵突如其来的快感席卷余维全身。 会议结束了。 回到办公室，余维坐在办公桌前面，有些不能相信自己。 “爷爷的！哥们儿已经步入准富翁的行列了么？难道！” 别人梦寐以求的事情，自己竟然就这样得到了。 太不可思议了吧！ 但是也不可掉以轻心，毕竟上市还几年以后，这其中的变数实在太多。 还是那句话：一个小小的意外都能让你功败垂成！ 余维稍事平复一下躁动的心，很理智的开始手头的事情。 下午。 董事长何德光再次找余维。 经过沟通，董事长何德光已经对这个商业娱乐城的项目很有意识了。 他观念上已经接受商业住宅的模式，毕竟他这个层次的人，对于新的商业业态接受起来很快的，而且能够领悟和贯通。 他已经改变了原来准备修建住宅地产的思路，但是还有很多的细节一时没有准确的数据，也难以预测。 余维知道，自己要去准备很多的数据比如开业的人流量预估，每天的流水预估，以及风险预估等，来证明这些。 但是西都的商业地产到目前仅仅发展两年的时间，没有成熟的数据可以借鉴啊。